Si estás pensando en comprar o vender una vivienda, es probable que tengas la necesidad de formalizar un contrato de arras. A menudo esta transacción tiene una especial transcendencia por lo que requiere de un asesoramiento jurídico especializado. Es más, en numerosas ocasiones se subestima este trámite previo a la compraventa que después puede lastrar, desafortunadamente, la futura operación. Esto puede evitarse con un estudio y asesoramiento pormenorizado que logre aportar seguridad y tranquilidad en la compraventa.

En este artículo se explicará lo esencial sobre los contratos de arras, pese a que la profundidad del tema es inabarcable y deba siempre hacerse una aproximación diferenciada a cada caso particular.

¿Qué es un Contrato de Arras?

El contrato de arras es un documento privado que refleja las condiciones acordadas durante la negociación de la compraventa de un inmueble, incluyendo las penalizaciones en caso de incumplimiento. Este contrato tiene valor legal y es utilizado por el notario para redactar la escritura de la compraventa.

¿Cuándo se Firma el Contrato de Arras?

La firma del contrato de arras se realiza antes de solicitar la hipoteca y sirve para comprometer a ambas partes en la transacción, con una señal de reserva. El plazo habitual para formalizar la compraventa es de uno a tres meses, siendo 90 días lo más recomendable.

Información Clave en un Contrato de Arras

Para que un contrato de arras sea válido, debe incluir ciertos datos esenciales:

• Datos personales de comprador y vendedor.
• Descripción detallada del inmueble.
• Importe de la señal.
• Precio total de la vivienda.
• Plazo máximo para formalizar la compraventa.
• Posibles cargas sobre el inmueble.
• Reparto de gastos de la transacción.

Tipos de Contratos de Arras

Existen tres tipos principales de contratos de arras: penitenciales, confirmatorias y penales. La elección de uno u otro depende del objetivo que se persiga en la transacción.

Contrato de Arras Penitenciales

Este tipo de contrato permite a cualquiera de las partes desistir del acuerdo pagando una penalización previamente estipulada.

• Comprador: Si el comprador se retira, pierde el importe entregado como señal, que generalmente equivale al 10% del precio de la vivienda.
• Vendedor: Si es el vendedor quien incumple, debe devolver el doble del importe recibido como señal.

Contrato de Arras Confirmatorias

Este contrato asegura que la compraventa se llevará a cabo, sirviendo como un anticipo del precio total del inmueble. No incluye penalizaciones específicas, pero permite a la parte afectada exigir la compraventa o, en defecto de lo anterior por negarse la otra parte, reclamar daños y perjuicios judicialmente.

En los supuestos donde no se estipulase el tipo de contrato de arras, se entenderá que estamos ante un contrato de arras confirmatorias.

Contrato de Arras Penales

Al igual que el contrato de arras confirmatorias, este también asegura la compraventa, pero incluye una cláusula penal. Si alguna de las partes incumple, la otra puede exigir judicialmente el cumplimiento del contrato. De no poderse ejecutar la compraventa se rescindirá el contrato con derecho a reclamar la cantidad acordada como objeto del mismo.

Pago y Penalizaciones en el Contrato de Arras

La cantidad a pagar como señal suele ser el 10% del precio de la vivienda, aunque puede acordarse otro importe. El pago puede realizarse en efectivo (hasta 2.500 euros), por transferencia bancaria (la opción más común) o mediante cheque bancario.

En cuanto a las penalizaciones, estas se establecen en el contrato y pueden reclamarse judicialmente en caso de incumplimiento.

Situaciones Especiales

• No Concesión de Hipoteca: Si no se obtiene la hipoteca, es necesario negociar una solución, pudiendo recurrir a la vía judicial si no se llega a un acuerdo.
• Incumplimiento del Contrato: Según el artículo 1454 del Código Civil, el comprador pierde las arras si desiste, mientras que el vendedor debe devolverlas duplicadas si incumple.

Conclusión

En Iberum Abogados, contamos con una amplia experiencia y un alto grado de especialización en la redacción de contratos de arras y en el acompañamiento integral durante todo el proceso de compraventa de inmuebles. Nuestro equipo se asegura de que cada detalle esté cubierto, proporcionando asesoramiento personalizado y garantizando la tranquilidad y seguridad de nuestros clientes en cada transacción. 

Ismael Istambul Fernández y Marcos Rey Izquierdo.